Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to jeden z kluczowych dokumentów w całym procesie zakupu lub sprzedaży mieszkania. Pojawia się niemal w każdej transakcji – szczególnie gdy kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym, ponieważ bank wymaga jej przed uruchomieniem środków. Warto wiedzieć, co ten dokument musi zawierać i jaką formę warto wybrać, aby właściwie się zabezpieczyć.
Zwykła umowa pisemna czy akt notarialny?
Umowę przedwstępną można zawrzeć w dwóch formach: zwykłej umowy pisemnej lub aktu notarialnego. Obie są prawnie ważne i wiążące. Różnica ujawnia się dopiero w sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań.
Przy umowie pisemnej nie można skutecznie dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej – możliwe jest jedynie roszczenie odszkodowawcze. Forma notarialna daje znacznie silniejszą ochronę: strona uprawniona może sądownie wymusić zawarcie umowy sprzedaży. Co istotne, zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje kupującemu możliwość wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Taki wpis skutecznie ogranicza sprzedaż osobie trzeciej, nawet jeśli sprzedający zmieni zdanie i spróbuje sprzedać nieruchomość komuś innemu, nowy nabywca nie będzie mógł skutecznie powołać się na brak wiedzy o tym roszczeniu. Z tego względu, zwłaszcza przy wyższych kwotach transakcji, warto rozważyć formę notarialną.
Obowiązkowe elementy umowy przedwstępnej
Zgodnie z art. 389 §1 Kodeksu Cywilnego umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Brak któregokolwiek z nich czyni umowę nieważną.
Do istotnych postanowień zalicza się:
- Określenie stron umowy (sprzedający i kupujący)
- Dokładne oznaczenie przedmiotu umowy (nieruchomość, adres, numer księgi wieczystej)
- Zobowiązanie sprzedającego do przeniesienia własności i wydania nieruchomości
- Zobowiązanie kupującego do zapłacenia określonej ceny i odbioru nieruchomości
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Choć określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest formalnym warunkiem ważności, zdecydowanie wzmacnia pozycję obu stron i zapobiega sporom. Reguluje to art. 389 §2 KC: jeżeli termin nie został wyznaczony, może to uczynić strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Ważna zasada: jeżeli w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wyznaczy terminu, prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wygasa. Aczkolwiek strony takiej umowy zawsze mogą zmienić jej warunki w drodze porozumienia.
Dodatkowe elementy – zadatek, zaliczka, kara umowna
Poza elementami obowiązkowymi umowa przedwstępna może- i często powinna- zawierać dodatkowe ustalenia, które chronią strony w razie komplikacji:
- Zadatek lub zaliczka – różnica między nimi jest istotna: zadatek przepada lub jest zwracany w podwójnej (nie tylko) wysokości, zaliczka podlega zwrotowi.
- Prawo odstąpienia – warunki i termin, w którym można się wycofać z transakcji.
- Kara umowna – sankcja finansowa za niewykonanie zobowiązań.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to fundament bezpiecznej transakcji. Jej staranne sporządzenie chroni interesy obu stron i minimalizuje ryzyko sporów. Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości co do treści dokumentu- skonsultuj się z notariuszem lub doświadczonym pośrednikiem nieruchomości, który przeprowadzi Cię przez cały proces.
Łukasz Hetmański – Wiceprezes SPPON, licencjonowany pośrednik nieruchomości, Gdynia. Specjalizuje się w obsłudze sprzedających w Trójmieście i okolicy. Więcej informacji: www.lukaszhetmanski.pl
